Soll ich jetzt eine Immobilie kaufen? So entscheidest du dich klar

Anke Gropengießer-Fritz Unabhängige Baufinanzierungsberaterin aus München · AGF Finanz
über 400 Banken im Vergleich

Kaum eine Frage höre ich so oft wie diese: Soll ich jetzt kaufen oder lieber noch warten? Meistens steckt dahinter keine Zinsfrage. Dahinter steckt die Angst, eine der größten Entscheidungen des Lebens falsch zu treffen. Ich zeige dir hier, wie ich mit meinen Kunden an diese Frage herangehe. Ehrlich und ohne Verkaufsdruck.

✅ Die drei Fragen, die wirklich entscheiden

1. Passt dein Leben gerade dazu?

Weißt du, dass du die nächsten Jahre in der Region bleiben willst? Ist dein Job sicher, stehen Familienpläne an? Eine Immobilie ist kein Zug, den man mal eben verpasst. Sie soll zu deinem Leben passen, nicht umgekehrt.

2. Trägt die Rate, auch mit Puffer?

Viele rechnen mit einer pauschalen Faustregel. Die Banken tun das nicht. Sie rechnen mit festen Pauschalen für deine Lebenshaltung. Und die sind von Bank zu Bank verschieden. Genau deshalb kann dieselbe Finanzierung bei der einen Bank passen und bei der anderen nicht. Wichtig ist mir, dass dir nach dem Kauf noch ein Notgroschen bleibt und du nachts ruhig schläfst.

3. Deckt dein Eigenkapital die Nebenkosten?

In Bayern kommen rund 9,07 % Kaufnebenkosten dazu: 3,5 % Grunderwerbsteuer, etwa 2 % Notar und Grundbuch und 3,57 % Makler. Bei einem Kaufpreis von 600.000 € sind das rund 54.420 €. Diese Summe solltest du idealerweise aus eigenem Geld stemmen. Mehr dazu in meinem Artikel Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?

📈 Warten auf bessere Zinsen: lohnt sich das?

Ich sage es dir ganz offen: Niemand kennt die Zinsen von morgen. Ich auch nicht. Wer dir etwas anderes erzählt, rät. Was man dagegen sicher weiß:

• Die Miete wartet nicht mit dir. Die Angebotsmieten sind im zweiten Quartal 2026 um rund 4,0 % gestiegen, die Kaufpreise nur um rund 0,8 % (IW-Wohnindex).
• Käufer haben wieder mehr Auswahl. Seit der Zinswende liegen Objekte länger am Markt. Das bedeutet mehr Zeit zum Prüfen und mehr Spielraum beim Verhandeln.
• Deine Rate bleibt fest. Mit einer Zinsbindung weißt du über viele Jahre genau, was du zahlst. Die Miete dagegen steigt weiter.

Das heißt nicht, dass du jetzt kaufen musst. Es heißt nur, dass Warten auch einen Preis hat.

💛 Kopf und Bauch: wie entscheide ich mich für eine Immobilie?

Menschen entscheiden sehr unterschiedlich. Die einen brauchen jede Zahl schwarz auf weiß. Die anderen spüren sofort beim Betreten einer Wohnung, ob sie passt. Beides ist richtig, solange beides zusammenkommt.

Ich selbst bin im Human Design eine Manifestierende Generatorin. Ich merke im Bauch sofort, ob sich etwas stimmig anfühlt. Und dann rechne ich trotzdem nach. Genau so arbeite ich auch mit dir: Erst schauen wir, was dein Gefühl sagt. Dann prüfen wir, ob die Zahlen es tragen.

🚦 Wann ich dir ehrlich vom Kauf abrate

• Wenn dir nach dem Kauf kein Notgroschen mehr bleibt.
• Wenn du sehr wahrscheinlich in zwei oder drei Jahren wegziehst.
• Wenn du noch in der Probezeit bist, denn dann winken die meisten Banken ohnehin ab.
• Wenn dich nur die Angst treibt, etwas zu verpassen.

Auch das gehört zu meiner Arbeit. Ein ehrliches „noch nicht“ ist mir lieber als eine Finanzierung, die dir später schlaflose Nächte macht.

❓ Häufige Fragen

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